Проверка дома перед покупкой

Когда стоит проверить дом до сделки

В Калининградской области на рынке одновременно и немецкие дома с историей больше века, и советские постройки, и современные новоделы разного качества. У каждой группы своя типовая проблема, и почти все они не видны при обычном осмотре с риелтором: сырость проявляется не в тот сезон, промерзание — не в тот месяц, а следы протечки бывают аккуратно закрашены перед показом.

• вы выбрали дом и готовитесь к сделке;
• дом старый или с историей перестроек, и непонятно, что там делали;
• продавец говорит, что «все сделано», но подтверждений нет;
• нужно понять бюджет работ после покупки, а не только цену дома;
• нужны аргументы для торга по цене.

Что нужно для осмотра

• адрес и договоренность с продавцом о времени осмотра;
• доступ в подвал, на чердак и к котельной — без этого осмотр неполный;
• документы на дом, если они есть: планы, паспорт на котел, акты на скрытые работы;
• информацию о том, что и когда в доме переделывали.

Как проходит проверка

Осмотр идет снаружи внутрь: причина сырости в комнате почти всегда находится не в комнате, а в отмостке, кровле или подвале.

1. 1
   Обходим дом снаружи

   Фундамент, цоколь, отмостка, стены, кровля, водоотвод, участок и уклоны.

2. 2
   Поднимаемся на чердак

   Стропильная система, состояние утеплителя, следы протечек, вентиляция подкровельного пространства.

3. 3
   Спускаемся в подвал

   Влажность, гидроизоляция, состояние перекрытия, следы подтопления.

4. 4
   Проверяем инженерию

   Котел, отопление, дымоход, электрический ввод и щит, вода и канализация.

5. 5
   Смотрим внутри

   Трещины, сырость, окна, полы, промерзающие узлы, качество последнего ремонта.

6. 6
   Собираем отчет

   Список дефектов с фото, разделенный по критичности, с ориентиром по стоимости работ.

От чего зависит стоимость осмотра

Проверка дома перед покупкой — 28 000 руб. Для сравнения: одна ошибка в оценке кровли или фундамента стоит на порядок дороже, и исправлять ее придется уже за свой счет.

• площадь дома и количество этажей;
• наличие подвала, мансарды, пристроек и отдельной котельной;
• год постройки и материал стен — старый фонд смотрят дольше;
• удаленность объекта от Калининграда;
• нужен ли отдельный отчет для торга или переговоров с продавцом.

Ошибки покупателей

• осматривать дом только летом и в сухую погоду, когда сырость не проявляется;
• верить свежей отделке — ей часто закрывают именно то, что нужно было увидеть;
• не заходить в подвал и на чердак, потому что «там ничего интересного»;
• считать бюджет ремонта по площади, не разобравшись с инженерией и кровлей;
• принимать решение о сделке до осмотра, а осмотр заказывать «для спокойствия».

Тип дома и главный риск

Сколько это занимает

2-4 часа

осмотр дома на объекте с фотофиксацией

1-2 дня

отчет с перечнем дефектов и ориентиром по бюджету работ

до сделки

время, когда от покупки еще можно отказаться или торговаться